¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

Comprar un piso para luego poderlo alquilar siempre ha sido una práctica muy extendida entre la gente que quiere invertir. Pero hoy en día no necesitas ser un gran empresario para lanzarte a la conquista del mercado inmobiliario. Cada vez son más las personas que deciden destinar sus ahorros a comprar una vivienda con el fin de poder vivir de las rentas procedentes del alquiler. Sin embargo, debes saber que esta inversión puede conllevar riesgos y no siempre resultará rentable comprar un piso para alquilar. Si quieres saber en qué debes fijarte para invertir en vivienda, sigue leyendo.

¿Cuál es el precio de la vivienda en la actualidad?

Antes de tomar una decisión, es fundamental analizar la evolución del precio de la vivienda durante los últimos años.

Según datos publicados por el Ministerio de Fomento, el año pasado se registró la mayor venta de viviendas desde que estalló la crisis en 2008. En total se vendieron 581.793 casas en España. De estas, el 87% fueron viviendas de segunda mano.

Sin embargo, el incremento de las transacciones ha venido acompañado de una importante subida en los precios de los inmuebles. Así, el portal inmobiliario Fotocasa estima que el precio medio de la vivienda de segunda mano subió casi un 8% el año pasado, lo que supuso la mayor subida anual registrada desde 2006. En cuanto a las ventas de obra nueva, se encuentran estancadas desde 2013 y son siete veces inferiores a las que se firmaron durante la época de la burbuja inmobiliaria.

El metro cuadrado de las viviendas compradas en enero de 2019 alcanzó los 1.424 euros, que se traduce en un aumento interanual del 2,6%. La subida en el precio final de las viviendas se debió especialmente a tres factores: la escasez de obra nueva, el fuerte incremento de los precios del suelo y los elevados costes de construcción.

¿Cómo saber si es rentable comprar un piso para alquilar?

Existe una fórmula muy sencilla para averiguar la rentabilidad de una propiedad. Si quieres saber si te resultará rentable comprar un piso para alquilar, divide los ingresos que vayas a obtener del alquiler (restando los gastos) entre el precio que hayas pagado por comprar el inmueble.

Por ejemplo, si has comprado un piso por 100.000€ y lo alquilas por 600€ al mes (7.200€ al año) y tienes unos gastos (comunidad, IBI, seguros, reparaciones, etc.) de 1.500€ anuales, la rentabilidad neta será del 5,7% (5.700€ de ingresos netos entre los 100.000€ que te costó la vivienda).

Además de estos gastos, tendrás que tener en cuenta que puede haber periodos en los que no obtendrás ingresos, cuando el inquilino abandone la vivienda y mientras otra persona no ocupe su lugar. Por último, recuerda que todos los pisos de alquiler deben contar con un certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013 y cuya regulación se recoge en el Real Decreto 235/2013.

En Cuentas Claras también te damos consejos dirigidos a propietarios para alquilar un piso. 

¿Qué impuestos tendrás que pagar si alquilas tu vivienda?

Los impuestos a los que tendrás que hacer frente al comprar un piso para alquilar dependerán del tipo de alquiler de tu vivienda.

• Alquileres de viviendas a particulares. En este caso no es necesario pagar el IVA. Únicamente deberás abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Alquileres para empleados de una empresa. La Dirección General de Tributos recomienda analizar cada caso de forma individual. Dependiendo de las circunstancias, pueden o no quedar exentos de IVA. Además, tendrás que declarar el IRPF.
• Alquileres con fines vacacionales. Si alquilas tu casa de vacaciones, no tendrás que pagar el IVA, pero la vivienda sí tributará en el IRPF. Sin embargo, la regulación puede variar en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre y su calificación urbanística.
• Alquileres para un local de negocio. Si la vivienda va a convertirse en un negocio, deberás repercutir el IVA y declarar el rendimiento en el IRPF.

Gastos que podrás desgravar del alquiler

Mucha de la gente que decide invertir en vivienda desconoce los beneficios fiscales que contempla la Agencia Tributaria para ahorrar en la declaración de la renta. A continuación te contamos los gastos deducibles derivados del alquiler.

• Intereses y gastos de financiación por la hipoteca de compra de la vivienda, exceptuando el capital.
• Intereses y gastos de los préstamos para adquirir enseres de la vivienda (por ejemplo, muebles).
• Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como el IBI o la tasa de basuras.
• Gastos para formalizar el alquiler, como el registro del contrato.
• Gastos ocasionados por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
• Gastos de conservación y reparación (no se incluyen las mejoras).
• Gastos de servicios y suministros, siempre que los pague el casero.
• La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo.
• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
• Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

Consejos para invertir en inmuebles

1. Valora el precio de la vivienda y su potencial de revalorización

Para saber si el precio del vendedor es el adecuado, te recomendamos compararlo con pisos similares de la misma zona.

2. Averigua cuál es la hipoteca que más te conviene

Infórmate sobre los diferentes tipos de hipoteca que existen y cuáles son las perspectivas de la evolución de los tipos de interés. No te pierdas este artículo sobre cómo elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

3. La inversión no debe superar el 40% de tu salario

De esta forma, te asegurarás de poder asumir los costes e imprevistos que puedan ocurrir.  

4. El tamaño de la propiedad influye en su rentabilidad

Generalmente se consigue más rentabilidad en viviendas de 40-60 metros cuadrados que en propiedades más grandes.

5. Ten en cuenta los impuestos fiscales como el de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados

6. Revisa los gastos derivados de la comunidad

Si estos son muy elevados o se reparten entre muy pocos vecinos, reducirán la rentabilidad de tu inversión.

7. Elige bien la ubicación de la vivienda

Las zonas céntricas cuentan con mayor solvencia y expectativa de revalorización que los barrios de la periferia. Sin embargo, no tienen por qué ser las más rentables.

8. Asegúrate de la rentabilidad

Ten en cuenta que si compras una vivienda para reformarla, el precio de compra deberá ser lo suficientemente bajo y el coste de la reforma debe ser asequible para asegurar su rentabilidad.

Como ves, comprar un piso para alquilar conlleva una serie de riesgos que debes asumir con anterioridad para asegurarte de que tu inversión resulta rentable. En ABANCA contamos con un servicio inmobiliario especializado para ayudar a nuestros clientes a encontrar la casa, piso u oficina que mejor se adapte a sus necesidades. ¿Te ayudamos a encontrar el inmueble de tus sueños y a rentabilizar tu inversión?