A menudo en ciertas situaciones no somos conscientes ni conocemos la cantidad de derechos que nos amparan ante la ley. Este suele ser el caso del sector inmobiliario y el mercado de viviendas con el derecho de tanteo y retracto, por ejemplo.
¿No sabes de qué estamos hablando? Pues en este post te daremos todos los detalles acerca de qué es el derecho de tanteo y retracto y otras dudas que puedan surgir en torno a este tema. ¡Sigue leyendo para no perdértelo!
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
El derecho de tanteo y retracto entra en escena en el momento en que el propietario de una vivienda arrendada a un tercero la pone a la venta. En este momento, el inquilino de la casa tiene derecho a ser la primera en la lista de compradores, es decir, tendrá prioridad a la hora de adquirir la vivienda sobre el resto de interesados. Este derecho es uno de los que están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Dentro de este derecho, podemos distinguir dos: el derecho tanteo y el de retracto. Mientras que el derecho de tanteo ofrece su prioridad antes de la compraventa del inmueble, el derecho de retracto lo hace después de su compraventa.
Derecho de tanteo
Como mencionamos anteriormente, el derecho de tanteo es el derecho a que el arrendatario tenga la posibilidad de obtener un inmueble arrendado puesto a la venta. En otras palabras, tiene prioridad sobre terceros, incluso si se paga la misma cantidad de dinero.
El arrendatario o propietario está obligado a notificar a la persona en régimen de alquiler de la intención de vender la propiedad con anticipación. Ya que el inquilino tiene la prioridad de obtener la propiedad en los mismos términos y precio que otros terceros. El inquilino tendrá 30 días para comprar la propiedad, contados desde el momento en que se emite el aviso de venta.
Derecho de retracto
Podemos decir que el derecho de retracto es muy similar al derecho de tanteo. El derecho de retracto se refiere al derecho que se puede ejercer una vez ejecutada la compraventa. Así, mientras que con el derecho de tanteo los inquilinos tienen las mismas condiciones para obtener la casa, con el derecho de retracto se aplica lo mismo, pero una vez se ha realizado la venta.
El artículo 1521 del Código Civil estipula que un inquilino puede aplicar el derecho de retracto si se dan las siguientes circunstancias:
- Cuando el arrendador no notifica al inquilino por ninguna vía de que tiene la intención de vender la propiedad u omite algunas de las condiciones para la venta.
- También, cuando el precio de venta de la propiedad a terceros es inferior al precio ofrecido al inquilino por la propiedad.
Al igual que el derecho de tanteo, el derecho de retracto también tiene un plazo de validez de 30 días desde el día en que el arrendatario conoce sus condiciones de venta y precio a través del documento de compraventa inmobiliaria. En el momento en que el inquilino ejerza el derecho de retracto, será reemplazado por el cargo de otro comprador y mantendrá la venta de la propiedad.
Obligaciones que conlleva el derecho de retracto
De acuerdo con el artículo 1518 del Código Civil, si ejerces el derecho de retracto, además de pagar el precio de venta también deberás asumir las siguientes obligaciones:
- Pagar las tarifas del contrato y cualquier otro pago legal que se haya tenido que llevar a cabo por la compraventa.
- Asumir los gastos necesarios y útiles incurridos en la propiedad vendida. Por lo tanto, es necesario compensar al primer comprador por los gastos que de buena fe se hayan realizado en la casa comprada.
Todas estas obligaciones están pensadas para garantizar que, al tiempo que protege al inquilino, no cause daño al propietario original o al primer comprador.
¿En qué momento no podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto?
De acuerdo con las regulaciones legales, encontramos que, en algunos casos, los inquilinos no podrán hacer uso de su derecho de tanteo y retracto. A continuación, podemos ver algunas de esas situaciones:
- La primera es el momento en que la casa se vende y se alquila junto con otras propiedades pertenecientes a la misma propiedad. Es decir, se vende en conjunto con otras propiedades pertenecientes a un mismo inmueble.
- Otra situación es cuando todos los pisos y locales de una propiedad se venden juntos a un comprador. Incluso si pertenecen a diferentes propietarios.
Finalmente, si el arrendatario no está interesado en adquirir el inmueble podrá renunciar al derecho de tanteo y retracto. El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula de renuncia. De esta forma, el propietario puede vender la propiedad a un tercero, y el inquilino puede ocupar la propiedad hasta la finalización del contrato.
Por lo tanto, podemos sacar la conclusión de que si una persona está de alquiler en una vivienda y el propietario la quiere poner en venta, este deberá notificárselo para que pueda decidir si pone en práctica el derecho de tanteo y retracto. ¿Te has quedado con alguna duda? Cuéntanos en los comentarios.
Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
