Amortización anticipada: todo lo que debes saber

Saldar una deuda antes de lo pactado con tu banco es lo que se conoce como amortización anticipada. Y tienes derecho a solicitarla por motivos muy dispares: te toca la lotería, cobras una herencia inesperada o te aumentan el salario. Con estos ingresos extra te planteas satisfacer una deuda total o parcialmente antes de que llegue a su vencimiento, es decir, la fecha que habías acordado con la otra parte.

Uno de los casos más comunes es cuando quieres devolver el dinero y cancelar la hipoteca que firmaste con tu banco antes del tiempo que habíais pactado. Algunas hipotecas ya incluyen la comisión por cancelarla antes del tiempo en los gastos iniciales, y se estipula como indemnización por los intereses que el banco va a perder.

En este artículo, vamos a mostrarte una serie de indicaciones sobre cómo amortizar tu hipoteca, además de conocer los tipos de amortización anticipada que existen, y en qué consiste la comisión por amortización anticipada.

Cómo amortizar tu hipoteca

Antes de amortizar tu hipoteca, debes tener claro el ahorro que puedes conseguir con la misma. Para ello, puedes emplear un cuadro de amortización, que es una tabla que ofrecen los bancos a sus clientes para que puedan conocer la situación de su préstamo.

Si has decidido realizar la amortización, la recomendación es que lo hagas durante los primeros años del plazo. Y es que, si tardas mucho tiempo en realizar el reembolso, el ahorro será menor, pues ya habrás pagado gran parte de los intereses.

Por ello, para afrontar la próxima revisión de tu cuota, es fundamental tener en cuenta algunas cosas:

• En el caso de realizar la amortización antes de la revisión, pagarás una cuota menor cada mes.
• Si amortizas después de la revisión, pagarás más cuota pero amortizarás más capital.

Es posible que también te hayas preguntado si resulta más conveniente amortizar o sacarle rendimiento a la hipoteca con el fin de ahorrar más. Por eso es importante saber antes si existen mejores alternativas para ti y tu dinero, en el caso de que tengas ahorros.

Por ejemplo, si realizas una inversión que ofrece una rentabilidad superior, siempre es una opción óptima. Por lo tanto, debes comparar el interés de tu hipoteca con el porcentaje de rentabilidad que puede ofrecerte la otra inversión.

Tipos de amortización anticipada

Hay dos tipos principales de amortización anticipada. Cuando la cancelación de la deuda es total, es decir, cuando cancelas su totalidad; o parcial, cuando cancelas una parte. A continuación, te las explicamos con más detalle.

Amortización anticipada total

Mediante este tipo de amortización cancelaremos el total de nuestra deuda antes del vencimiento previsto para saldarla. Así, dejamos de deber el capital que nos habían prestado y también los intereses que este préstamo nos suponía.

Amortización anticipada parcial

Cuando decidimos saldar parte de la deuda que tenemos de forma adelantada, podemos hacerlo de dos maneras:

• Reduciendo la cuota mensual que pagamos a nuestro acreedor. Por ejemplo, decidimos reducir el pago mensual que realizamos de 450€/mes a 400€/mes para los 10 años que nos quedan por pagar. La cantidad resultante, 50€/mes durante 10 años, la abonamos en un único pago. Realizamos así una amortización anticipada parcial de reducción de cuota.
• Manteniendo la cuota, pero reduciendo el tiempo que nos queda por pagar. Así, si nos quedaban 10 años a 450€/mes, podemos reducirlo a 5 años y pagar la diferencia.

En ambos casos, si devuelves de forma anticipada la hipoteca ahorras dinero en intereses, ya que, reduciendo el plazo de reembolso, se liquida la deuda; y si reduces el importe mensual, consigues que los intereses se adquieran sobre un capital más bajo.

También es interesante destacar que puedes ahorrar más con la reducción del plazo, pues, al abreviar el tiempo de devolución, se reduce el número de cuotas a pagar del crédito y se generan intereses durante menos tiempo, por lo que se incrementa la rentabilidad.

Comisión por amortización anticipada

Como ya hemos explicado anteriormente, tú tienes derecho a amortizar una deuda antes del tiempo que habías pactado con tu entidad bancaria. Pero esta puede penalizarte cobrándote una comisión por hacerlo. Una amortización anticipada supone una pérdida de dinero para el banco, que se produce porque ya no cobrará los intereses acordados por haberte dejado el dinero.

La entrada en vigor en junio de 2019 de la nueva ley hipotecaria, que busca establecer un reparto más equilibrado de los gastos entre clientes y entidades financieras, ha supuesto limitaciones nuevas para los bancos en la aplicación de comisiones por amortización anticipada.

Esta comisión, que se cobra cuando el cliente devuelve a la entidad la cantidad prestada antes del plazo concertado, se abarata, y el banco sólo podrá cobrar la comisión si la amortización anticipada le ocasiona una pérdida financiera.

Es importante tener en cuenta que esta nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario -de aplicación a las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019- sustituye las comisiones y compensación por desestimiento y por riesgo de tipo de interés por una comisión única, cuyos porcentajes variarán en función de si la hipoteca es a tipo fijo o variable.

Tipos de comisión por amortización anticipada

Como te hemos contado, existe una limitación en las comisiones que el banco te puede cobrar, según tengas una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable:

• Si tienes una hipoteca variable, el banco te podrá cobrar una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, si se produce en los tres primeros años de vigencia del préstamo. En el caso de producirse durante los primeros cinco años, la comisión será como máximo del 0,15% del capital.
• Por otra parte, si tienes una hipoteca fija, el banco podrá cobrarte una comisión del 2% como máximo del dinero amortizado en los 10 primeros años. Durante el resto del plazo, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.

Además, la nueva norma hipotecaria permite a todos los hipotecados beneficiarse del abaratamiento de cambiar de un préstamo de tipo variable a otro de tipo fijo.

También es interesante tener en cuenta, a la hora de elegir hipoteca, que la firma de hipotecas a tipo fijo marcó un nuevo récord en abril de 2021, disparándose un 32,1% respecto al mismo mes del 2020.

Así que recuerda, si estás pensando en amortizar tu hipoteca fija o variable de forma anticipada, ten en cuenta las explicaciones y recomendaciones que te hemos mostrado en este artículo. Asimismo, si eres joven, también puede serte de utilidad este post en el que mencionamos las ayudas destinadas a la juventud para afrontar la hipoteca.

Si tienes alguna duda acerca de cómo amortizar tu hipoteca, puedes dejárnosla en los comentarios. ¡Te leemos!