¿Qué es nuda propiedad y pisos de nuda propiedad?

¿Te imaginas vender tu casa y poder seguir viviendo en ella? Esto es posible gracias a la nuda propiedad, una práctica cada vez más extendida en nuestro país. Continúa leyendo para averiguar en qué consiste, cuáles son las ventajas de utilizarla y los derechos y las obligaciones del nudo propietario y el usufructuario de una vivienda.

¿Qué es la nuda propiedad?

Es el derecho que tiene una persona a seguir viviendo en su casa sin tener posesión de la misma. Este derecho es diferente al de usufructo, ya que en la nuda propiedad, el propietario es dueño del bien pero no puede utilizarlo ni disfrutarlo.

Entonces, ¿qué es el usufructo? Según el artículo 467 del Código Civil, “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

Por ejemplo, en el caso de una vivienda en alquiler, el propietario sería el casero (la persona que alquila el bien) y el usufructuario el inquilino que reside en la vivienda y paga el alquiler. En este caso, el inquilino tendrá derecho a utilizar y disfrutar de la propiedad (el derecho de usufructo), pero no podrá ni venderla, ni hipotecarla ni destruirla, ya que estos derechos pertenecen al dueño o propietario (derecho de nuda propiedad)

Tipos de nuda propiedad

Existen dos tipos:

1. Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio: es la modalidad más habitual y mediante la que el vendedor puede utilizar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento. Es decir, aunque el propietario venda la vivienda, tendrá derecho a seguir viviendo en ella de por vida.
2. Venta de nuda propiedad con usufructo temporal: a diferencia del usufructo vitalicio, el vendedor solo podrá disfrutar de la vivienda durante un plazo determinado de tiempo y no durante toda su vida.

Ventajas de la compraventa de la nuda propiedad

La compraventa de la nuda propiedad puede ser beneficiosa tanto para el comprador como para el vendedor. La principal ventaja para el vendedor es que puede seguir residiendo en su vivienda hasta su fallecimiento. Además, se reducen los gastos derivados de la utilización de la vivienda, ya que solo tendrá que hacerse cargo de los gastos de la comunidad y el mantenimiento (agua, electricidad, gas, etc).

Por su parte, el comprador podrá adquirir una vivienda a un precio muy inferior a las tarifas habituales del mercado y cuando el usufructo finalice, tendrá en su posesión una propiedad que se habrá revalorizado.

El perfil más habitual del vendedor de una vivienda en nuda propiedad es el de personas mayores de 60 años de edad que necesitan aumentar sus ingresos para mejorar su liquidez y poder vivir más holgadamente.

¿Cómo se consigue el derecho de usufructo?

En la actualidad, el derecho de usufructo puede conseguirse de tres formas diferentes:

• A través de una herencia: es la tendencia más habitual. En este caso, el viudo o viuda tiene derecho a disfrutar del usufructo de la vivienda de por vida. Esto implica que sus hijos no podrán echarle de la vivienda y podrá utilizar y alquilar la propiedad cuando lo desee.
• Mediante contrato privado: cualquier persona en vida puede redactar un contrato ante notario en el que se establezcan los plazos del derecho de usufructo.
• Por prescripción: aunque es la opción menos habitual, existen casos en los que una persona puede convertirse en usufructuaria por prescripción después de utilizar un bien durante varios años.

¿Cuándo termina el derecho de usufructo?

El derecho a disfrutar de la vivienda puede terminar debido a diferentes motivos, aunque los más habituales son el fallecimiento del usufructuario y la finalización del contrato de usufructo. Existen otras opciones como la pérdida total del bien, la renuncia del usufructuario o mediante declaración judicial por haber incumplido con sus obligaciones el usufructuario.

Derechos y obligaciones del usufructuario de una vivienda

Derechos

• Derecho a utilizar y disfrutar de la propiedad (derecho de usufructo), incluyendo las instalaciones que pertenezcan a la misma. Por ejemplo, si la vivienda dispone de un jardín, una plaza de garaje o un trastero, el usufructuario también podrá utilizarlas.
• Derecho a alquilar la vivienda. Esto será posible excepto cuando se pacte lo contrario con el nudo propietario.

Obligaciones

• Realizar un inventario antes de comenzar a disfrutar de la vivienda. Esta acción permite constatar el estado de los inmuebles para garantizar su restitución en el caso de que sea necesaria una indemnización por utilizarlos indebidamente.
• Entregar una fianza. El usufructuario debe comprometerse a realizar un uso responsable del inmueble y a devolverlo en buenas condiciones.
• Pagar las contribuciones y cargas ordinarias
• Hacer las reparaciones necesarias para el mantenimiento del bien pero sin que estas alteren su forma o sustancia
• Entregar la vivienda al propietario cuando finalice la relación de usufructo y restituir las cosas en igual género, cantidad y calidad. Si esto no es posible, el usufructuario tendrá que restituir su valor.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos

• Derecho a hipotecar la nuda propiedad. La obtención de la hipoteca incluye el usufructo, que finalizará cuando termine el periodo pactado entre ambas partes o cuando el titular fallezca
• Derecho a enajenar los bienes. El propietario de la nuda propiedad puede vender o traspasar la propiedad siempre y cuando no perjudique al beneficiario del disfrute de la vivienda
• Derecho a realizar obras y mejoras
• Derecho a que se restituya la propiedad cuando finalice el usufructo

Obligaciones

• No alterar la forma o sustancia de la propiedad
• Pagar los impuestos que le correspondan y las contribuciones especiales que se hayan impuesto sobre el usufructo
• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias que no correspondan al usufructuario

¿Quién paga el IBI? ¿El usufructuario o el nudo propietario?

Normalmente es el propietario el encargado de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles, aunque en este caso no sucede así. En el artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales (cuyo texto refundido fue aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo) se establece que en los casos de desmembración del derecho de propiedad de un inmueble en usufructo y nuda propiedad, el sujeto pasivo del IBI, quien lo tendrá que pagar, es el usufructuario del bien inmueble.