Permuta de viviendas: ¿qué es?

Casi siempre que queremos cambiar de vivienda pensamos en vender la casa que tenemos en propiedad para comprar otra nueva. Sin embargo, la permuta de viviendas permite cambiar de residencia sin necesidad de comprar ni vender. ¿Cómo? Se trata del intercambio de propiedades inmobiliarias entre dos particulares sin mediar dinero.

Este intercambio puede darse por varias razones: cambio de lugar de residencia, traslado por trabajo, querer cambiarse a una casa más grande o más pequeña… Puede no ser fácil que los astros se alineen de tal forma que las necesidades de dos familias encajen a la perfección, pero ocurre con más frecuencia de lo que uno puede pensar. Y cada vez se dan más casos de permutas inmobiliarias entre particulares. ¿Habías oído hablar alguna vez acerca de esta modalidad de contrato? ¡Sigue leyendo! Te explicamos más acerca de este tema.

¿Qué es una permuta de viviendas?

Cuando se realiza un contrato de permuta se trata de un intercambio en el que se entrega un bien para obtener otro sin necesidad de hacer una operación financiera. Es prácticamente el antiguo concepto de trueque pero aplicado a las viviendas, algo que hoy en día todavía se puede hacer.

Este tipo de contrato inmobiliario está regulado en el código civil desde los artículos 1538 al 1531 y ofrece la posibilidad de intercambiar una vivienda por otra sin hacer operaciones de compraventa ni acudir al mercado inmobiliario tradicional, sino a aquellas plataformas alternativas que se especialicen en esta modalidad.

Se diferencia del contrato de compraventa porque en la permuta de viviendas se intercambian las propiedades, pero no dinero. De hecho, una de las condiciones que aplican es que las viviendas deben tener un valor semejante para que puedan intercambiarse sin ningún problema. En el supuesto de que una propiedad tenga un precio superior a la otra, se tendrá que compensar la diferencia con dinero, pero en ese caso hay que hacer un contrato mixto de permuta y compraventa.

¿Cuál es el procedimiento para realizar una permuta?

El proceso para realizar una permuta de viviendas entre particulares es sencillo. Cuando dos personas quieren intercambiar sus casas, el primer paso que tienen que dar es pactar el valor de los inmuebles. Una vez aceptado el precio, es necesario acudir al notario para hacer la escritura de permuta y la transmisión de la titularidad de ambos bienes. Finalmente, hay que inscribir dichas escrituras en el Registro de la Propiedad.

No obstante, antes de realizar el intercambio, es aconsejable comprobar en el Registro de la Propiedad mediante una Nota Simple quién es el titular de las viviendas y si tienen alguna carga, como puede ser una hipoteca. Además, hay que pedir el último recibo del IBI al propietario para comprobar que está al corriente de pago, así como certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

En caso de hipoteca, ¿se puede hacer?

El principal problema que nos podemos encontrar en la permuta de viviendas es que sobre alguno de los inmuebles haya hipoteca. En ese caso, el precio de cada vivienda vendrá definido por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

Importante: para que la operación sea viable, el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue teniendo la hipoteca sobre la vivienda, que ahora pertenece a otro titular. Es por ello que debe comprobar la capacidad del nuevo dueño para devolver el préstamo hipotecario y decidir si mantiene la hipoteca.

Por este motivo, cada vez más, la permuta de viviendas suele quedar restringida al caso de inmuebles sin cargas y con un valor similar. Además, suelen producirse entre entornos de gente conocida.

Impuestos y gastos que debes pagar con la permuta de viviendas

En cuanto a los impuestos, la permuta de viviendas está gravada con:

1. Los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
2. El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jurídicos Documentados. Recaerá sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simultáneos (no se aplica IVA al suponer que ambos permutantes no son empresarios).
3. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos que grava lo que se ha revalorizado la vivienda desde su compra hasta su transmisión.
4. La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.

Ahora que ya conoces las principales características de la permuta de viviendas, puede que sigas dudando entre esta opción o la venta y posterior compra, o hipoteca, para la nueva vivienda. Cambiarse de hogar es una decisión importante y siempre es recomendable esperar a encontrar el nuevo hogar ideal. Sea cual sea tu elección final, en ABANCA estamos a tu disposición para asesorarte y facilitar tus gestiones. Además, si la opción ganadora es la hipoteca, te ofrecemos nuestra Hipoteca Mari Carmen, a tipo fijo o a tipo variable según tus preferencias.