En España, las comunidades de propietarios cerraron 2017 con una deuda de 1.600 millones de euros, lo que supone un descenso del 3,8% respecto al año anterior. Así lo recoge el Estudio sobre la morosidad en las comunidades de vecinos elaborado por el Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE).
La cifra es esperanzadora, ya que los impagos de las cuotas se reducen por segundo año consecutivo. Con todo, se trata de un problema que preocupa seriamente en las comunidades, especialmente si son pequeñas, ya que los gastos se reparten entre pocos vecinos. Y es que existe un gran desconocimiento sobre qué medidas se deben tomar para poner solución a este problema.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las relaciones entre los copropietarios de una comunidad de vecinos, recoge que las obligaciones a las que deben atenerse los dueños de la vivienda son las siguientes: contribuir a los gastos comunes, a los gastos derivados de las obras necesarias y al fondo de reserva. En este sentido, todo propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad se considera moroso. ¿Cómo afrontar la situación para que paguen lo que deben? En este artículo te daremos las claves.
Cuatro vías para poner fin a la morosidad en las comunidades de vecinos
El diálogo, los recursos legales para incentivar el pago, la vía judicial o los administradores de fincas profesionales son diferentes formas de afrontar la morosidad en las comunidades de propietarios. Te las explicamos a continuación.
Escoger la vía diplomática: el diálogo
No todos los casos son iguales: hay propietarios cuyos impagos no tienen justificación y otros con falta de recursos para hacer frente a sus recibos. Lo más ético será que, en función de la situación particular de cada persona, se actúe de una forma u otra. Por ejemplo, es habitual que los vecinos y los administradores de las fincas se muestren comprensivos permitiendo pagos aplazados o cuotas para sufragar la deuda poco a poco cuando el moroso está pasando por dificultades económicas. En este sentido, cualquier plan de pagos que se lleve a cabo debe ser aprobado por la junta de propietarios y constar en acta.
Incentivar el pago del vecino
Existen diversos recursos legales para lograr que el vecino moroso pague lo que debe a la comunidad de vecinos, como la privación de su derecho de voto en las juntas o la visibilización de la situación de morosidad ante el resto de la comunidad. Con todo, para evitar sanciones de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPF), el objetivo de publicar esta información en las citaciones a las juntas o en el tablón de anuncios debe ser solamente informar a los deudores y no a terceros.
Solucionarlo por la vía judicial
Cuando la vía amistosa no es suficiente para poner solución a un problema de impagos en las comunidades de vecinos, solo queda la opción de presentar acciones judiciales. Estas deben realizarse en un plazo máximo de tres meses tras el acuerdo en la junta de propietarios y, por lo general, tardan en resolverse entre tres y cuatro meses. Para presentarlas no es necesario contar con abogado ni procurador.
El procedimiento que se emplea en estos casos se conoce como procedimiento monitorio y se realiza del siguiente modo:
En primer lugar, el presidente o el administrador de la finca realizará la petición inicial y deberá pedir una nota al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
Posteriormente, tendrán que aprobarse la liquidación de la deuda, su cuantía y su deudor en junta extraordinaria, cuya acta se enviará a todos los propietarios, también al deudor, mediante carta certificada con acuse de recibo o burofax. En el documento figurará el requerimiento de pago con 20 días de plazo para solucionarlo. Además, en caso de que el deudor no recoja la notificación, esta podrá ser colgada durante tres días en el tablón de anuncios de la comunidad.
Por último, el presidente reclamará ante el juzgado la cantidad que el moroso debe a la comunidad. Este puede pagarla en un plazo de 20 días, oponerse (en cuyo caso se citaría a las partes para un juicio verbal o se daría un plazo de un mes para presentar una demanda de juicio ordinario) o no pagar ni efectuar oposición (respondiendo con la propiedad del piso para devolver el importe).
Reclamar a un administrador de fincas profesional
Gracias al Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM), las comunidades de vecinos que cuentan con un administrador de fincas profesional tienen la opción de reclamar las deudas de forma gratuita.
En estos casos, la petición es realizada por el administrador de la finca con el consentimiento de los copropietarios, y los profesionales de las sociedades del PLCM son los encargados de redactar los escritos, enviar la reclamación extrajudicial, realizar el seguimiento, etc.
Como hemos visto, afrontar la morosidad sin recurrir a la vía judicial es posible. Y, en muchos casos, la negociación amistosa es el mejor camino para mantener la paz social en una comunidad de vecinos. Aunque, como cada caso concreto es diferente, no siempre es posible solventar el problema de este modo. Y entonces deben emprenderse acciones judiciales.
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Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
