Hipoteca compartida: qué es, cómo funciona, ventajas y desventajas

Contratar una hipoteca puede ser un camino complejo, con mucho papeleo y que implica una responsabilidad importante a largo plazo. Tanta, que a veces es difícil cumplir con los requisitos para que aprueben el préstamo cuando eres solo una persona. La buena noticia es que con una hipoteca compartida dos o más personas pueden asumir este compromiso. Pero antes de pedir a tu pareja, familiares o amigos que compren una casa en conjunto, debes saber que hay ciertas ventajas y desventajas que debes tener en cuenta antes de firmar una hipoteca entre dos personas o más. ¡Toma nota!

• ¿Qué es y cómo funciona una hipoteca compartida?
• Ventajas de formalizar una hipoteca compartida
• Desventajas de formalizar una hipoteca conjunta
• Cómo dejar de ser titular de una hipoteca compartida

¿Qué es y cómo funciona una hipoteca compartida?

Una hipoteca compartida es aquella donde existe más de un titular en el préstamo, y que permite que dos o más personas puedan compartir la propiedad y la responsabilidad de un préstamo hipotecario. 

En esencia, la hipoteca compartida es similar a una hipoteca con un solo titular. Por eso, generalmente, es más fácil que el banco conceda el préstamo porque considera que hay una mayor estabilidad económica al no recaer la responsabilidad en una única persona. Con una hipoteca compartida los titulares deberán pagar la cuota mensual que se estableció por contrato con el banco. 

Aunque a primera vista parece la opción ideal para entrar en el mercado inmobiliario y cumplir el sueño de tener una vivienda, vamos a analizar primero los pros y los contras de formalizar una hipoteca de forma compartida.

Ventajas de formalizar una hipoteca compartida

• Mayor facilidad para conseguir la hipoteca. Como mencionamos, cuando se solicita una hipoteca el banco evalúa la situación financiera de la persona para confirmar que tiene la posibilidad y estabilidad económica para hacer frente a esos pagos. Con una hipoteca compartida, esta responsabilidad se reparte entre los titulares. Por lo que, generalmente, es más fácil que la entidad bancaria conceda el préstamo teniendo en cuenta la solvencia económica de ambas personas. 
• Hipoteca de mayor importe. Al combinar los recursos económicos de dos o más personas, se puede optar por una vivienda con un precio superior, ya que, como explica el Banco de España, la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35% de los ingresos. Pero aunque esto sea una posibilidad, es mejor mantener la cabeza fría, tener una visión a largo plazo y no poner en riesgo tu estabilidad. 
• Varios titulares, varios pagadores. Con las hipotecas compartidas el riesgo de impago es menor. Porque se entiende que los titulares se ayudarán mutuamente en el caso de tener imprevistos económicos. Con varios titulares, el pago de las cuotas se podrá llevar a cabo con la regularidad establecida por contrato con mayor facilidad. 

Desventajas de formalizar una hipoteca conjunta

• Dificultades para hacer frente al pago de la cuota si uno de los titulares deja de percibir ingresos. La hipoteca compartida es solidaria, esto en la práctica lo que significa es que si alguno de los titulares no puede pagar la cuota, el otro titular debe hacerse cargo. Es decir, si uno de los dos titulares se queda sin trabajo, la otra persona debe responder con el pago total de la cuota con su salario. 
• Problemas para excluir a algún titular. Cuando piensas en compartir hipoteca con una persona, es porque confías en ella, pero a veces la vida puede dar muchas vueltas. Si la relación de pareja, de amistad o familiar termina de forma irreconciliable, esto puede ser un problema cuando se tiene una hipoteca conjunta. Cambiar la hipoteca de dos titulares a uno no es fácil, porque cuando el banco concedió el préstamo lo hizo con dos pagadores (o más). Si uno de los titulares quiere abandonar, es posible que haya que negociar nuevamente las condiciones de la hipoteca. Dependerá de las condiciones y cláusulas particulares de la entidad financiera pero, en general, la hipoteca conjunta va a persistir aún cuando se acabe la relación. 

Cómo dejar de ser titular de una hipoteca compartida

Dejar de ser titular de una hipoteca compartida puede ser complicado. Si estás en una situación en la que solo uno de los dos propietarios está pagando la hipoteca y quieres cambiar la titularidad a uno, lo podrás hacer de varias maneras. Una de ellas podría ser la de hacer una novación hipotecaria. 

La novación permite modificar las condiciones del préstamo original (incluida la opción de eliminar a uno de sus titulares), pero debe tener la aprobación de todas las partes involucradas, incluyendo la aprobación del banco. Además, la entidad debe revaluar la solvencia del nuevo titular único, para asegurarse de que puede asumir la hipoteca por sí solo.

La eliminación de uno o varios titulares en el préstamo puede ser la consecuencia de:

• Que alguno de los titulares compre la otra parte de la vivienda a los demás, la que corresponde a los que quieren abandonar. Para hacer esto es necesario tener el dinero de la compraventa (incluyendo los costes extra que esto conlleva). Un pago que generalmente es difícil de asumir. 
• Hacer una extinción de condominio. Es decir, que alguno de los titulares se adjudique la parte del bien que les corresponde a otros a cambio de una contraprestación económica. Si no se llega a un acuerdo en la extinción del condominio, la solución pasará por disolver la comunidad acudiendo a los juzgados.

Otra opción bastante común, es vender la propiedad y usar los ingresos para pagar el préstamo hipotecario. Con ello se evita hacer Novación. Sin embargo, en este caso, los titulares de la hipoteca compartida deben de estar de acuerdo con esta decisión. Si el acuerdo no es mutuo, puede ser necesario recurrir a la mediación legal. 

Ya ves que una hipoteca compartida puede ser una buena opción. Pero antes de asumir un compromiso por tantos años, debes evaluar bien todos los escenarios posibles y acordar con los demás titulares los términos de este arreglo. Si estás considerando comprar una vivienda, no olvides consultar las hipotecas de ABANCA, con una variedad de productos que se ajustan a tus necesidades, incluyendo las hipotecas para jóvenes. Si tienes alguna duda, contacta con nuestro equipo de profesionales en tu oficina más cercana.