Las dudas que surgen a la hora de vender o comprar una vivienda son muchas y una de las que más dolores de cabeza trae es cómo valorar el inmueble. La valoración de inmuebles es un proceso esencial para determinar el precio justo y realista de una propiedad. Analizando determinados factores y características se puede establecer su valor en el mercado. En este artículo, analizaremos los métodos utilizados para poder llevarla a cabo.
Tipos de valoración de un inmueble
Dependiendo de la finalidad para la que necesitemos la valoración, existen cuatro métodos de valoración inmobiliaria para conocer el valor de un inmueble, todos especificados por la Orden Ministerial ECO 805/2003. Debes saber que son de obligado cumplimiento para aquellas operaciones que tengan garantía hipotecaria: el Método del coste, de comparación, de rentas o residual. Estos métodos te permitirán obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.
El valor de mercado es el resultado de sumar el valor del suelo más el valor del coste de la construcción, más el coeficiente de mercado.
Por otro lado, también debes tener en cuenta que uno de los métodos más comunes a la hora de realizar una valoración de inmuebles es el enfoque de comparación de ventas. Consiste en analizar las ventas recientes de propiedades similares en una misma área geográfica para poder establecer así un precio base. Es decir, se comparan características como: ubicación, tamaño, estado de conservación y amenidades. Así se logra calcular el valor estimado del inmueble en cuestión, un enfoque muy útil cuando existen suficientes ventas comparables y cuando el mercado inmobiliario es estable.
Otro método utilizado es el enfoque de costos, el cual se basa en determinar el valor de un inmueble a través de la estimación de los costos de construcción de una propiedad similar, menos la depreciación. En este caso se toman como referencia el costo de la tierra, los materiales de construcción, la mano de obra y otros gastos relacionados. Esta metodología es muy útil cuando se trabaja con inmuebles nuevos o cuando no hay suficientes ventas comparables en el mercado.
Por otro lado, también se encuentra el enfoque de ingresos, sobre todo en la valoración de propiedades de inversión, como edificios comerciales o apartamentos. En este caso se estima el valor del inmueble a través de los ingresos generados por el alquiler de la propiedad. Se analiza el flujo de efectivo, los gastos operativos y otros factores relacionados con la generación de ingresos.
Otros criterios a tener en cuenta al valorar un inmueble
Es importante que tengas en mente que, además de estos métodos que hemos analizado, existen otras consideraciones que pueden influir a la hora de valorar un inmueble.
Ubicación del inmueble
La ubicación es por ejemplo un factor primordial y es que propiedades similares pueden tener valores tremendamente diferentes dependiendo del entorno en el que se encuentren localizadas. En este sentido, factores como las infraestructuras cercanas, los servicios públicos, las escuelas y otros condicionantes pueden afectar al valor de una propiedad en gran medida.
Estado de conservación
El estado de conservación y las mejoras realizadas en un inmueble también son muy importantes. Una propiedad bien mantenida tendrá un valor mayor en el mercado que una que se encuentre en condiciones de gran deterioro.
¿Cuál es la diferencia entre una valoración y una tasación inmobiliaria?
Tanto en las valoraciones como en las tasaciones se da un valor a la propiedad, pero en muchas ocasiones no queda claro cuál es la diferencia entre una y otra.
La valoración es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que carece de validez legal. No es necesario visitar el inmueble y con conocer los datos catastrales será suficiente.
Sin embargo, la tasación es un documento con validez legal que certifica el valor del inmueble. Debe estar firmado por un arquitecto o técnico superior y es una actividad que está supervisada por el Banco de España, por lo que la tasación de una empresa que no esté autorizada por este organismo no será aceptada por el proceso de financiación bancaria.
Para concluir, es importante recordar que la valoración de inmuebles es un proceso subjetivo en cierto modo. Aunque se utilizan métodos objetivos, la interpretación de los datos y la experiencia del tasador pueden influir en el resultado final. Por esta razón, es fundamental contar con profesionales capacitados y con experiencia en el campo de la valoración inmobiliaria. En ABANCA puedes recibir asesoramiento completo en tus operaciones y, en el caso de que finalmente quieras adquirir un inmueble, tendrás a tu disposición la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades particulares. ¡La decisión está en tus manos!
Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
