Contrato de comodato: cómo hacer una cesión gratuita de vivienda a un hijo

El panorama actual del mercado inmobiliario puede ser desalentador para muchas personas jóvenes que quieren mudarse e independizarse. Comprar una vivienda no siempre es una opción e incluso alquilar puede ser inviable por la alta demanda del sector. Por eso, un contrato de comodato puede ser la alternativa legal que permite que los padres ayuden a sus hijos a disponer de un hogar, sin incurrir en los gastos asociados a la compra o alquiler. Te explicamos todo lo que necesitas para formalizar la cesión gratuita de vivienda a un hijo. ¡Toma nota!

1. ¿Qué es la cesión de una vivienda?
   1. Cesión de vivienda precario
   2. Cesión de vivienda de comodato
2. Características de un contrato de comodato
3. Modelo de contrato para la cesión de uso de la vivienda a hijos
   1. Ejemplo de contrato de comodato
4. ¿Cómo tributa la cesión de la vivienda?

¿Qué es la cesión de una vivienda?

Ceder el uso y disfrute de una vivienda implica permitir que otra persona o personas (que el propietario desee), hagan uso de ese inmueble de manera gratuita, sin que esto implique una venta o alquiler. Es decir, la persona que cede la vivienda no deja de ser el titular del inmueble, solo está cediendo su uso. 

Esta cesión puede ser temporal (por tiempo determinado) o vitalicia. Uno de los casos más comunes es hacer un contrato de cesión de vivienda a un hijo, pero también se puede ceder la vivienda a familiares o amigos. Existen diferentes formas de realizar esta cesión, pero las más comunes son el precario y el comodato.

Cesión de vivienda precario

En esta situación, no hay un contrato formal ni regulación específica en la ley. Básicamente, se basa en la jurisprudencia, que lo define como la ocupación de una vivienda sin ningún contrato formal y sin pagar una renta. Esto significa que el descendiente puede vivir en la vivienda de manera gratuita y sin condiciones específicas ni tiempo determinado. Sin embargo, si en algún momento los progenitores quieren que la persona deje la vivienda y esta no lo hace, pueden recuperarla a través de un juicio de desahucio.

Cesión de vivienda de comodato

La diferencia entre comodato y precario es que, en el primer caso, sí se establece un acuerdo formal y escrito en el que se especifican las condiciones de la cesión. Este contrato fija un plazo determinado para el uso del inmueble y las responsabilidades de ambas partes. El comodante es quien cede el bien, y el comodatario es quien lo recibe. En general, el contrato de comodato de un inmueble ofrece mayor seguridad, ya que todas las personas conocen y aceptan las condiciones del acuerdo. 

Características de un contrato de comodato

Tener un acuerdo de comodato es necesario para demostrar que la cesión de la vivienda es completamente gratuita, lo que significa que los progenitores no están obteniendo ningún beneficio económico (a diferencia de lo que ocurre con un alquiler). Además, es recomendable que este contrato se formalice ante notario para asegurar su validez y evitar posibles problemas legales. 

Las características que debe tener un contrato de comodato son las siguientes: 

• Carácter gratuito. Como mencionamos, es necesario que el contrato especifique claramente que la cesión es gratuita. Aunque puede parecer confuso, no existe realmente un alquiler de comodato, ya que aunque es un contrato, no se está alquilando el inmueble. 
• Responsabilidad de gastos. El contrato debe definir quién se hará cargo de los gastos de servicios (agua, luz, gas), reparaciones necesarias, mantenimiento del inmueble, y la cuota de la comunidad. Según los artículos 1743 y 1751 del BOE, el comodatario debe pagar los gastos cotidianos necesarios para el uso y mantenimiento de la cosa prestada (vivienda, en este caso). Por otro lado, el comodante debe pagar por los gastos no habituales o extraordinarios que sean necesarios para mantener el objeto en buen estado durante el tiempo que está prestado. Sin embargo, el comodatario necesita informar al comodante sobre estos gastos antes de realizarlos, a menos que sea algo muy urgente que no pueda esperar.
• Cláusulas adicionales. El contrato debe incluir todas las cláusulas permitidas por la ley que reflejen los acuerdos previos entre ambas partes. Esto puede incluir condiciones específicas sobre el uso de la vivienda o cualquier otra disposición que las partes consideren necesaria.

Modelo de contrato para la cesión de uso de la vivienda a hijos

Para hacer un modelo de contrato de comodato para la cesión gratuita de un inmueble a un hijo o cualquier familiar, es importante incluir los datos más relevantes del acuerdo, por lo que no debe faltar lo siguiente: 

• Identificación. Incluyendo los datos completos del comodante y del comodatario.
• Descripción del inmueble. Detalla las características y la ubicación del inmueble objeto del contrato.
• Duración del contrato. Establece el período de tiempo durante el cual el comodatario podrá usar el inmueble.
• Obligaciones. Especifica las responsabilidades del comodante y del comodatario, incluyendo el mantenimiento del inmueble, el pago de servicios y comunidad, y las condiciones de devolución al finalizar el contrato.
• Firma y fecha. Ambas partes deben firmar el contrato y especificar la fecha en que se formaliza el acuerdo.

Ejemplo de contrato de comodato

Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), un ejemplo de formato para el contrato de comodato es el siguiente: 

CONTRATO DE COMODATO En [ciudad], a [fecha], reunidos de una parte [nombre del comodante], con DNI [número] y domicilio en [dirección], en adelante comodante, y de otra parte [nombre del comodatario], con DNI [número] y domicilio en [dirección], en adelante comodatario, acuerdan lo siguiente: Exponen Que [nombre del comodante] es propietario de la vivienda ubicada en [dirección del inmueble]. Que [nombre del comodatario] desea que se le ceda el uso de dicho inmueble, acuerdo al que ambas partes llegan conforme a las siguientes: Cláusulas Primera.- El comodante cede gratuitamente al comodatario el uso de la vivienda situada en [dirección del inmueble], sin que medie ningún tipo de pago o contraprestación por parte del comodatario. Segunda.- El plazo de esta cesión será de [plazo] meses/años, comenzando desde la fecha de firma del presente contrato. El comodante podrá finalizar la cesión en cualquier momento, siempre y cuando lo notifique previamente al comodatario. Una vez recibido el aviso, el comodatario deberá devolver la posesión y uso de la vivienda de forma inmediata, y en cualquier caso, en un plazo máximo de [número] días. De no hacerlo, deberá indemnizar al propietario con [número] euros por cada día de retraso. Tercera.- Durante el periodo en que el comodatario haga uso de la vivienda, será responsable de los gastos derivados de su uso, tales como agua, luz, gas, teléfono y gastos de comunidad. Asimismo, el comodatario deberá asumir las reparaciones necesarias debido al desgaste por el uso normal de la vivienda, pero no podrá realizar ninguna obra sin la autorización del comodante. El comodatario se compromete a devolver la vivienda en las mismas condiciones en que la recibió. Cuarta.- [Otras cláusulas adicionales]. Firmado: [Nombre del comodante] [Nombre del comodatario]

¿Cómo tributa la cesión de la vivienda?

Aunque el contrato de cesión de vivienda a un familiar es un acto altruista y se realiza sin fines de lucro, sigue estando sujeto a obligaciones fiscales. Por eso, es necesario demostrar que la cesión es gratuita, que no se trata de un alquiler convencional y que no se generan ganancias, ya que de esta manera las implicaciones fiscales serán mínimas. 

A pesar de no haber rendimientos económicos, los propietarios pueden tener que soportar ciertos impuestos. En particular, los artículos 6.5, 40 y 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establecen que los inmuebles urbanos que no generan ingresos deben tributar por la renta inmobiliaria que se les imputa (se trata de una renta presunta) que se calcula aplicando un porcentaje (el 1,1% o el 2%, dependiendo de si el valor catastral ha sido o no revisado en los últimos 10 años) sobre el valor catastral del inmueble. Esto significa que, aunque la cesión sea gratuita, los propietarios deberán cumplir con esta obligación fiscal. Una situación a considerar al momento de hacer la declaración de la renta. 

Si te has preguntado si se puede alquilar un piso a un hijo la respuesta es sí, pero, en muchos casos, un contrato de comodato es la opción más adecuada. Porque este tipo de contrato permite ceder el uso y disfrute de la vivienda de forma gratuita, dejando claro que no se trata de un alquiler, con lo que se evitan complicaciones fiscales. Aunque la cesión se realiza a personas de confianza, como hijos o familiares, es importante considerar la contratación de un Seguro de Hogar, como el de ABANCA, con diferentes coberturas de protección tanto si eres el propietario o el inquilino.