¿Cómo funciona una hipoteca? Explicación para novatos

¿Has tenido que firmar alguna vez una hipoteca? Si no es así, puede que no sepas exactamente en qué consiste y cómo funciona una hipoteca.

Pero no te preocupes, nosotros te explicaremos en este post la definición y el funcionamiento de una hipoteca, los elementos que la componen, los tipos de interés, los requisitos para pedirla, ¡y mucho más! ¡Esto seguro que te interesa!

¿Qué es y cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que concede una entidad a un cliente para obtener una cantidad determinada de dinero a cambio de devolver esa cantidad en el futuro. La principal diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional de devolución: el inmueble que se adquiere, que puede ser una vivienda, una oficina, una finca,…

De esta forma, el dinero que te ha prestado la entidad bancaria – o prestamista – se destina a comprar ese inmueble. Ese dinero tendrá que devolverse en un plazo establecido a través de pagos periódicos, denominados cuotas.

Y bien, ¿cómo funciona una hipoteca? Es importante saber que, en cualquier préstamo hipotecario, existen dos elementos fundamentales. Uno es el contrato de préstamo, en el que se exponen las condiciones y las obligaciones del deudor. El otro elemento es la garantía hipotecaria, que es el bien inmueble que pertenecerá al banco en caso de impago.

Además, forma parte de la hipoteca el capital, que es la cantidad total de dinero prestada que debe devolverse, y también los intereses, que constituyen el porcentaje extra que ha de pagar el prestatario (el cliente) por la concesión del préstamo.

Cómo funcionan los intereses de una hipoteca

Es posible que alguna vez te hayas preguntado cómo funcionan los intereses de una hipoteca. Para saberlo, es fundamental conocer los tres tipos de interés que existen en las hipotecas:

• Interés a tipo fijo: el préstamo a interés fijo es aquel que no cambia durante el plazo que dura porque el tipo de interés se mantiene constante. La gran ventaja es que cada mes pagas la misma cuota, independientemente de si los tipos de interés del mercado suben o bajan.
• Interés a tipo variable: esta modalidad calcula los intereses que tendrás que pagar en función de un índice, que en España suele ser el euríbor a un año. Así, anualmente, el banco revisa el tipo de interés que tienes que pagar según el valor en ese momento del índice de referencia. 
• Interés a tipo mixto: el préstamo hipotecario mixto -el más habitual- es una combinación de los dos anteriores, de manera que la hipoteca tendrá un tipo fijo en los primeros años. Más tarde, pasará a tener un tipo de interés variable basado en el euríbor.

Cómo funciona una hipoteca: requisitos para solicitarla

Un préstamo hipotecario supone un compromiso financiero importante de cara al futuro. Son necesarios unos ingresos netos adecuados a la deuda hipotecaria que se va a asumir.

Los requisitos fundamentales para poder pedir una hipoteca son los siguientes:

1. 1. Tener ahorros suficientes: los bancos cubren un porcentaje establecido del valor de compraventa, pero no financian todo el precio de la vivienda. Esto quiere decir que debemos contar con ahorros que cubran al menos el 30% de la vivienda.
   2. Contar con una cantidad adecuada de ingresos: aunque sí hay que disponer de un sueldo mínimo mensual, es cierto que el Banco de España recomienda no dedicar más del 35% de los ingresos a pagar la hipoteca.
   3. Tener un contrato laboral estable: otro requisito que suelen pedir las entidades financieras es tener un trabajo fijo y con una cierta antigüedad.

También se tienen en cuenta aspectos como la situación personal del prestatario (por ejemplo, su estado civil), si posee propiedades o si tiene deudas pendientes de pago.

¿Qué documentos necesito para hipotecar mi casa?

Para pedir una hipoteca, una vez cumples los requisitos que te hemos contado, hay que presentar una serie de documentos básicos:

1. El DNI (Documento Nacional de Identidad) o NIE (Número de Identidad de Extranjero) en vigor.
2. La vida laboral actualizada.
3. Las 3 últimas nóminas (si trabajas por cuenta ajena)
4. Contrato de trabajo (trabajador con contrato temporal) o certificado de antigüedad (trabajador con contrato indefinido)
5. La declaración del IRPF del último año.
6. El extracto bancario de los últimos seis meses de las cuentas abiertas en otras entidades.
7. Los últimos tres recibos pagados de los préstamos que se tienen contratados en otras entidades.
8. Los justificantes de otros ingresos, rentas.
9. El contrato de arrendamiento si el domicilio actual del prestatario es alquilado, y los últimos recibos del alquiler.
10. Las escrituras de las propiedades inmuebles que se poseen.

Además de estos documentos para la hipoteca, el banco te puede solicitar documentación adicional dependiendo de tul perfil.

Asimismo, para pedir una hipoteca, es interesante conocer determinados conceptos que pueden ayudarnos a la hora de contratar el préstamo. Uno es el período de amortización, que es el plazo en el cual estarás pagando las cuotas. En el caso de las hipotecas es un período largo.

Ten en cuenta que, cuanto más largo sea este plazo, las cuotas serán más bajas pero los intereses totales serán mayores. Esto quiere decir que lo más conveniente será amortizar la hipoteca lo más pronto posible para pagar menos intereses. ¿Menos cuota o un plazo más corto? Te contamos cómo elegir hipoteca.

Si estás interesado en finalizar el pago de tu hipoteca antes de su vencimiento, podrás hacerlo a través de la amortización anticipada. Si lo haces, en ciertos casos tu banco puede cobrarte una comisión para compensar los intereses que dejará de cobrar al rescindir de forma anticipada la deuda contraída con él.

¿Cómo puedo conseguir una hipoteca sin aval?

Para conseguir que el banco conceda una hipoteca sin aval, es fundamental tener una cierta estabilidad laboral, ahorros y no contar con demasiadas deudas pendientes de pago.

Si el prestatario no cuenta con una cantidad de dinero determinada o tiene deudas, el prestamista le pedirá que presente unas garantías que demuestren que podrá asumir el pago de las cuotas en el plazo marcado.

A esta garantía se la denomina aval, que se emplea para garantizar el pago de una deuda. Cuando solicitas una hipoteca, el banco te pide que presentes algún aval en el caso de no disponer de un trabajo e ingresos estables, o si no cuentas con un buen historial crediticio, es decir, estar libre de impagos.

Por otro lado, conseguir una hipoteca sin aval y sin contrato fijo es más complicado. Con un contrato laboral temporal, hay entidades con las que puedes solicitar un préstamo hipotecario. Pero debes contar con ahorros suficientes para asumir el pago, no tener deudas, recurrir a un asesor financiero y, para tener más posibilidades, solicitar el préstamo con dos titulares.

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