Cambiar la hipoteca de banco y subrogación

 Cuando piensas en poner a raya las cuentas de tu hogar, es posible que pasen por tu cabeza opciones como cambiar de compañía la luz, cambiar de aseguradora, hacer una portabilidad en busca de una tarifa de internet y móvil más baratas o, incluso, cambiar de cuenta bancaria. Lo que quizá nunca te hayas planteado es cambiar una hipoteca de banco.

¿Se puede cambiar una hipoteca de banco? ¡Por supuesto! Es más, puede resultar interesante cambiar tu préstamo hipotecario a otra entidad financiera para obtener una mejora en las condiciones del mismo, y todo esto sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Las mejoras más habituales se basan en el tipo de interés y, a veces, una ampliación de plazo, reduciendo de forma considerable la cuota mensual de la hipoteca.

Te damos todas las claves para que sepas cómo puedes cambiar una hipoteca de banco, qué pasos hay que dar y cuánto cuesta el trámite.

¿Qué pasos hay que dar para el cambio de hipoteca?

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio del año 2019, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco:

• Si lo que quieres es mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, lo ideal es intentar negociar primero con tu entidad bancaria. En el caso de que acepte se producirá a una novación. Si no llegas a un acuerdo con tu banco, puede ser una buena idea buscar otra entidad que te haga una oferta mejor.
• Una vez hayas elegido la que más te conviene, se inicia el proceso de cambio de hipoteca, también conocido como subrogación. Es muy importante que el nuevo banco te entregue una oferta vinculante. Estúdiala bien para asegurarte que mejora sustancialmente las condiciones. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
• Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
• Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.

¿Qué coste implica?

Comisión por subrogación

Esta comisión se paga al banco con el que tenías la hipoteca, siempre que aparezca reflejado en el contrato. Como la Ley Hipotecaria se ha actualizado con el paso del tiempo, el importe dependerá de cuando hayas firmado la hipoteca.

A partir del 17 de junio de 2019

Si tienes una hipoteca a tipo de interés variable y la quieres subrogar, la comisión máxima que puede aplicar la entidad originaria es del 0,25% sobre la cantidad amortizada durante los tres primeros años, y después del 0,15%.

En las hipotecas a tipo fijo el coste de cancelación anticipada puede ser de hasta un 2% del capital reembolsado si se produce en los primeros 10 años, y después a partir de 1,5%.

Si durante subrogación cambias de una hipoteca variable a una de tipo fijo las condiciones mejoran, tal y como lo recoge la nueva ley hipotecaria. La comisión se limita a 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después.

Antes del 16 de junio de 2019

Cuando la firma del préstamo haya sido antes del 16 de junio de 2019 y no se haya realizado ninguna subrogación o novación después de esa fecha, esta es la tabla de comisiones que se aplicará, según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

Comisión de apertura

Podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, pero es muy poco habitual.

Costes administrativos

El cambio de una hipoteca de banco conlleva unos costes relativos a gastos de notaría, gestoría, registro y tasación. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el cliente ya solo tiene que abonar los gastos de tasación; el resto, corresponden al banco.

Cambiar una hipoteca de banco y hacer una subrogación de hipoteca: ¿es lo mismo?

Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como subrogación de acreedor.

Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor. Esta operación consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario.