Vender una casa no implica solo recibir dinero por ella, sino que también trae consigo una serie de obligaciones tributarias a las que se debe hacer frente. Son los impuestos por venta de vivienda, y que tendrás que asumir en cualquier proceso de compra venta de un inmueble.
Los impuestos a pagar por hacer una venta de vivienda son:
En estos casos, los tributos que debes pagar son tres: el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, y el impuesto de bienes e inmuebles (IBI). A continuación, veremos qué implica cada uno de ellos.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas
Uno de los principales impuestos por venta de una vivienda es el IRPF. En tu declaración de la renta debes hacer constar la ganancia o la pérdida patrimonial de la venta del inmueble. Es decir, el resultado de restar el valor de compra con el valor de venta. Si has obtenido ganancias, estas deben ser gravadas en el IRPF como incremento de patrimonio.
Actualmente, dicho impuesto tributa con un tipo progresivo que va desde el 19% al 21%, dependiendo del importe total ganado. Para calcular el IRPF se debe tener en cuenta las imposiciones fiscales, que varían según la ganancia.
- Si la ganancia de la compraventa es de 6.000€ o menos, se aplica una tasa impositiva de 19%.
- Si la ganancia por la compraventa está entre 6.000€ y 50.000€, el tipo aplicado será del 21%.
- Si las ganancias superan los 50.000€, se aplica un 23%.
Cuanto mayor sea la ganancia obtenida por la compraventa de una vivienda, más impuestos se tendrán que asumir.
Al mismo tiempo, existe una serie de excepciones del IRPF por las que no hará falta pagar por la ganancia. Se trata de los siguientes casos:.
- Cuando la ganancia por la compraventa se utilice para reinvertir en la compra de de otra vivienda. Solo se podrá deducir el importe de la ganancia reinvertida, el resto seguirá tributando.
- Si el vendedor es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual.
- Si el vendedor es mayor de 65 y reinvierte la ganancia de la venta en contratar una renta vitalicia.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana
En segundo lugar, nos encontramos con el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal. Dicho impuesto lo asume la administración local y su objetivo es gravar el incremento del valor del terreno.
En dicho impuesto, cada ayuntamiento aplica un tipo impositivo y unos coeficientes de incremento de valor diferentes. Por lo que el total a pagar por el IIVTNU variará en función de la localidad y de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Siempre que se demuestre que no hubo un incremento de valor durante los años en los que uno ha sido el propietario del inmueble, estaremos exentos de pagar la plusvalía municipal. En el siguiente enlace te contamos toda la información sobre el impuesto de plusvalía municipal.
Impuesto de bienes inmuebles
El impuesto de bienes inmuebles se trata de un tributo municipal a pagar todos los años por el hecho de tener una casa o vivienda en propiedad. Le corresponde pagarlo a quien sea propietario de la vivienda el 1 de enero del año fiscal en curso.
Aunque en caso de venta, el monto del IBI suele repartirse entre el vendedor y el comprador de forma proporcional, según el tiempo que cada uno haya sido propietario del inmueble durante ese año.
Qué pasa si al vender el inmueble no me cobran el IBI
Al tratarse de un impuesto municipal, cada ayuntamiento puede fijar sus propios plazos para cobrar el IBI. De esta forma, puede pasar que el impuesto no esté liquidado en el momento de vender o que incluso esté pendiente de pago. En estos casos puedes:
- Acordar con el comprador que te abone una cuantía en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto pagada el año anterior.
- Esperar a que la Administración te cobre y luego pedir al comprador el reembolso de la cantidad que le corresponde.
Además de los impuestos mencionados no debes olvidar las obligaciones con los impuestos indirectos como el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el cual se aplica en la compraventa de bienes de segunda mano.
Como hemos visto, el proceso de compraventa de una vivienda tiene cierta complejidad, ya que se deben declarar todos los impuestos relacionados con este proceso… Por esto, es bueno ser precavido y, en caso de duda, acudir a un profesional que te asesore para evitar problemas futuros.
