La guía hipotecaria definitiva: todo lo que necesitas saber antes de firmar tu hipoteca

Si estás pensando en comprar una nueva vivienda ne-ce-si-tas saberlo todo antes de dar el gran paso. Si en un post anterior te dábamos ya algunos consejos, en esta ocasión te traemos una guía hipotecaria para comprar vivienda completa: una recopilación de las preguntas y respuestas que te has hecho ya o te vas hacer.

De esto es de lo que vamos a hablar:

1. Antes de comprar
2. El momento de la compra
3. Los gastos de tu hipoteca
4. Los seguros
5. La financiación
6. El coste de la hipoteca
7. El euríbor
8. Comisiones
9. Documentación

¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar una nueva vivienda?

Antes de comprar una vivienda tienes que pensar si el precio que te ofrecen es el adecuado. Para eso debes compararlo con otras del entorno y valorar también lo más objetivamente que puedas las cualidades que necesita tu nuevo hogar. Entre otras cosas, en esta guía hipotecaria te recomendamos que compruebes:

• La ubicación y entorno de la vivienda. ¿La zona cuenta con servicios próximos como transportes, colegios, parques y otros equipamientos.
• Las características de la vivienda: materiales de construcción, aislamiento térmico y acústico, orientación (el norte es más frío, el sur puede ser muy caluroso), iluminación, distribución de las estancias, necesidad de plaza de garaje o trastero, ascensor, sistema de calefacción y de aire acondicionado, servicios y zonas comunes, gastos de comunidad, certificado energético, el estado en que se encuentran las instalaciones de agua y electricidad, etc.
• La antigüedad y tipo de vivienda: si es nueva o de segunda mano, si ha sido rehabilitada recientemente, si es de protección oficial o si aún está en construcción.
• El precio. Está directamente relacionado con el tamaño de la vivienda y la ubicación, pero no siempre la superficie se mide con los mismos criterios. Si te están hablando de superficie útil se refieren a los metros cuadrados que suman las habitaciones, incluidos los balcones. Si se trata de superficie construida se refieren a la superficie útil, a la que se le suman las paredes y las divisiones. Por último, la superficie computable es la superficie construida, además de la parte proporcional de zonas comunes de la copropiedad, como escaleras, ascensores, etc., señaladas en la escritura de división horizontal.

¿Qué información debes verificar antes de comprar tu vivienda?

Para adquirir vivienda nueva de primera mano (el vendedor debe aportarla)

• Información registral sobre la titularidad y cargas. Se solicita en el Registro de la Propiedad
• Nombre y razón social del promotor
• Plano general de la vivienda y memoria de calidades
• Cédula de habitabilidad
• Calificación urbanística
• Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas del edificio
• Modelo de contrato de compraventa

Para adquirir vivienda de segunda mano (el comprador debe recabarla)

• Información registral sobre la titularidad y cargas
• Último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
• Certificado por el que el inmueble está al corriente de pago de las últimas cuotas de la Comunidad y de si se prevé alguna derrama especial.
• Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas del edificio
• Si la propiedad está hipotecada, datos de la hipoteca por si interesa su subrogación, en cuyo caso deberás contactar con el banco en cuestión.

Aparte de lo anterior, es recomendable que, por precaución, en viviendas de cierta antigüedad averigües si cuenta con el Informe Técnico del Edificio (ITE) y si es favorable o no. Comprueba también que el inmueble está efectivamente desocupado y que no existe ningún contrato de alquiler vigente u otra situación jurídica que impida su uso.

¿Cómo puedo cerrar el trato de comprar una nueva vivienda?

Una vez elegida tu vivienda, llega el cierre del contrato. Nuestra guía hipotecaria te resume varias opciones:

• Opción de compra: tú entregas una cantidad de dinero por adelantado en concepto de señal. Tienes preferencia sobre otros compradores, pero también tienes un plazo: si en ese plazo no formalizas la compra, pierdes el dinero que hayas adelantado a no ser que hayáis pactado otras condiciones.
• Contrato de arras: hacéis un precontrato y adelantas una señal. En esta modalidad cualquiera de los dos puede echarse atrás en cualquier momento: si te echas tú, pierdes la señal; pero si se echa el vendedor, tiene que devolverte la señal que tú has puesto y otro tanto (o sea, el doble).
• Contrato de compraventa: la venta puede ser privada o pública. Las compraventas públicas se formalizan ante un notario.

Recuerda que debes leer con atención todas sus cláusulas y buscar asesoramiento si hay algo que no entiendes completamente.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda?

Comprar y financiar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos a mayores. Estos gastos son variables, pero pueden llegar a suponer aproximadamente hasta el 14% del valor total. En esta guía hipotecaria te indicamos qué otras cosas vas a tener que pagar para que puedas echar tus cuentas completas y evitarte sorpresas: 

• Verificaciones registrales. Son las comprobaciones que tienes que hacer en el Registro de la Propiedad para asegurarte de que la propiedad que estás adquiriendo está libre de cargas: no tiene embargos, otros dueños, etc. Te puede costar sobre 18 € si haces las gestiones a través de ABANCA, pero también las puedes hacer tú directamente.
• Notaría. El notario da fe de la validez de los contratos en los que interviene: las escrituras de compraventa y el préstamo hipotecaria. La notaría está obligada a informarte bien de la operación y a explicarte las cláusulas financieras del préstamo y sus consecuencias. La cuantía a pagar viene fijada por unos aranceles establecidos oficialmente y estos, a su vez, varían en función del tipo de contrato y del importe. Por darte una cifra orientativa, si quieres comprar una vivienda de 120.000 euros, la escritura te costará sobre 400 euros y la constitución de la hipoteca, alrededor de 500 euros.
• Impuestos. Si la vivienda es nueva, normalmente tendrás que pagar un 10% de IVA, que se toma sobre el valor escriturado. Si la vivienda es de segunda mano, tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que también varía dependiendo de las autonomías y de las circunstancias personales; pero que puede llegar hasta el 10% del valor real de la vivienda. Si vives en Galicia puedes consultar los precios que ha fijado la Xunta. También está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica que luego se inscribe en el Registro, como son las compraventas de viviendas y las hipotecas.
• Inscripción registral. Son los gastos por inscribir la hipoteca y la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Tasación, que es obligatoria por Ley para poder formalizar un préstamo y que varía en función del precio final. Por ejemplo, para una vivienda valorada entre 120.000 y 300.000 €, podría suponer unos 400€. Puedes proponer y escoger, de mutuo acuerdo con ABANCA, la entidad tasadora que prefieras. Además, si ya dispones de una tasación reciente (de hace menos de 6 meses) la aceptaremos tal cual. Si quisiéramos realizar comprobaciones sobre esa tasación, sería cosa nuestra y pagaría ABANCA por esta revisión.

¿Qué seguros tengo que contratar?

Al abrir una hipoteca vas a tener que contratar, al menos, un seguro para proteger la vivienda en caso de daños o incendio, y tendrá que ser por el importe de tasación del inmueble. No obstante, es recomendable que además contrates otros seguros:

1. Un seguro de hogar que cubra tanto el continente como el contenido del inmueble, daños producidos por incendio, fugas de agua, rotura de cristales, robo, daños a terceros, etc.
2. Un seguro de vida o amortización del préstamo. Con él, si falleces o pasas a tener una invalidez permanente absoluta, la compañía de seguros se haría cargo de la deuda pendiente de amortizar hasta el importe que hayas asegurado.
3. Un seguro de protección de pagos. En los supuestos de desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá un número determinado de cuotas del préstamo, proporcionándote el tiempo necesario para superar esa difícil situación hasta que puedas volver a la normalidad laboral.

¿Cómo financiar mi nuevo hogar?

El préstamo hipotecario es un préstamo utilizado para financiar la compra de una vivienda. Además de la garantía personal ilimitada de cualquier préstamo, en el préstamo hipotecario el pago del préstamo se garantiza, además, con el inmueble; es decir, la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal.

Salvo excepciones, el préstamo no va a superar el 80% del valor de tasación del inmueble o del precio de venta: de estas dos cantidades, el 80% se calcula sobre la que sea menor. Durante los últimos años el precio de venta suele ser mayor que el valor de tasación. Es decir, normalmente vas a tener que pagar con tus ahorros al menos un 20 o 25% de lo que te cueste la vivienda.

En ese importe máximo también influirá la capacidad de pago de tu unidad familiar, es decir, el porcentaje de ingresos que podáis destinar al pago de deudas sin comprometer vuestra seguridad económica. Es recomendable que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos mensuales.

¿Cuánto cuesta un préstamo hipotecario?

Para calcular el coste del préstamo y elegir hipoteca, es decir, cuánto dinero vas a pagarle al banco para financiar la compra de la vivienda, tienes que tener en cuenta el tipo de interés, el plazo de amortización, el sistema de cuotas y las comisiones aplicadas.

• El plazo de amortización es el número de años que vas a estar pagando. En general, el plazo máximo es de 30 años. Es importante fijar un plazo adecuado, pues cuanto más largo sea el plazo, más intereses pagarás (más caro será el préstamo). Pero si pones un plazo demasiado corto, las cuotas mensuales serán más altas y te resultará más difícil pagarlas.
• El tipo de interés es el precio que te cobra el banco por prestarte el dinero. Normalmente se expresa en un porcentaje anual. Por ejemplo, si el tipo es del 4% significa que todos los años pagarás el 4% de la cantidad que tengas pendiente de devolver.

El tipo interés puede ser fijo, variable o mixto:

• Los préstamos a tipo de interés fijo son aquellos en los que el interés siempre es el mismo durante toda la vida del préstamo, por lo que no tendrás la incertidumbre de los cambios que puedan darse en los tipos de interés. No obstante, si los tipos de interés del mercado bajan, no te beneficiarás de las reducciones; y si los tipos de interés del mercado suben, no te perjudicará la subida. Con el fin de evitar en lo posible este riesgo, los plazos en préstamos a tipo fijo suelen ser más cortos que los formalizados a tipo variable (normalmente 15 años).
• Los préstamos a tipo de interés variable son aquellos que se modifican a lo largo de la vida de la hipoteca. Normalmente en estos tipos de préstamo el tipo de interés es fijo durante los primeros meses (un año, medio año…) y, a partir de ese momento, se calcula el tipo de interés con referencia a un valor oficial del precio del dinero en el mercado (por ejemplo, el euríbor). Si el euríbor sube, tu tipo de interés subirá; pero si baja, tu tipo también bajará y pagarás menos.
• Además, se llaman préstamos a tipo de interés mixto aquellos en los que el tipo de interés es fijo durante varios años (3, 5, etc.) y luego pasa a comportarse como un préstamo a tipo variable.

¿Qué es el euríbor?

Para calcular un tipo de interés variable se suele utilizar el índice oficial del euríbor:

• El euríbor es el precio del dinero al que se prestan los bancos europeos entre sí. El Euríbor a un año, que es el índice que se utiliza para las hipotecas, se calcula haciendo la media aritmética de los valores mensuales del euríbor para depósitos a un año. Es decir, se calcula diariamente a qué tipo de interés se han prestado los bancos el dinero entre si para ese producto en concreto, se hace la media mensual y después se publica en el Boletín Oficina del Estado (BEO). Es la referencia más común para calcular intereses hipotecarios.

¿Cuánto se paga en cada cuota?

La cuota que te sale para pagar depende de cuatro factores: del importe del préstamo, del tipo de interés aplicado, de los años del préstamo, y también del sistema de amortización, es decir, de cómo van a organizarse las cuotas. Y de eso vamos a hablar ahora. Los sistemas de amortización más habituales son:

• Cuota constante o sistema francés. Se paga la misma cuota en cada recibo, aunque las variaciones en el euríbor pueden provocar cambios cada vez que se recalcule el tipo. Este es el sistema más común.
• Cuota con progresión geométrica. En este tipo de hipoteca el componente de capital de la cuota (es decir, lo que no son intereses) varía en progresión geométrica ascendente, según la razón fijada en el contrato de la hipoteca. De esta manera, al principio la cuota tiene una gran parte de intereses, mientras que al final, si los tipos de interés del mercado no fluctuaron demasiado, la cuota estaría compuesta básicamente por amortizaciones de capital.

¿Qué comisiones tiene una hipoteca?

Los préstamos hipotecarios pueden llevar asociadas una serie de comisiones:

1. La comisión de apertura. Es el coste de formalización del préstamo. Normalmente incluye los gastos de estudio, o sea, lo que le cuesta al banco calcular el riesgo de la operación. Suele hallarse aplicando un porcentaje sobre la cantidad prestada y se paga de una sola vez en el momento de la firma de la operación.
2. La comisión por amortización o cancelación anticipada. Es el coste por acabar de pagar la hipoteca antes de tiempo (o por reducir de golpe la cantidad adeudada, aunque no se acabe de pagar). Esta comisión tiene unos máximos fijados por ley.
3. La comisión de reclamación de posiciones deudoras. Es una comisión fija que se te cobra cuando tenemos que reclamarte un recibo impagado del préstamo.
4. La comisión de modificación de condiciones o comisión de novación. Es el coste que lleva aparejado modificar la titularidad, garantías o condiciones del préstamo, siempre que seas tú el que quiere cambiar estas condiciones.

Solo te aplicaremos las comisiones que se recojan expresamente en la escritura de la hipoteca. Y en la mayor parte de nuestras hipotecas ABANCA no tendrás comisiones.

¿Qué documentación se necesita para tramitar un préstamo hipotecario?

Para tramitar un préstamo hipotecario necesitas presentar los siguientes documentos.

• Documentación personal:
  • El DNI de cada uno de los intervinientes (el tuyo, o el tuyo y el de tu pareja, por ejemplo)
  • Si hubiese una separación matrimonial, la sentencia y el convenio regulador
• Documentación económica:
  • Las 3 últimas nóminas o pensión
  • Si sois trabajadores por cuenta ajena, un certificado de antigüedad del empleo
  • Vida laboral
  • Contrato de trabajo, para trabajadores con contrato temporal
  • El resumen anual de IVA en caso de ser autónomos
  • IRPF o certificado de retenciones, en el caso de los autónomos, los 2 últimos ejercicios
  • Extractos bancarios de los últimos 6meses de todas las cuentas que tengáis en otras entidades distintas de ABANCA
  • Los 3 últimos recibos de préstamos (hipotecas, préstamos personales, financiación de electrodomésticos, etc.) en otras entidades.
  • Justificantes de propiedades. Por ejemplo, el recibo del IBI, la verificación registral, contratos de alquiler, recibos del impuesto de patrimonio, etc.)
• Información sobre el inmueble a hipotecar:
  • Si le compras la casa a otro particular: contrato de compraventa/arras/reserva, fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda o la nota simple registral, el certificado acreditativo de que está al corriente de pago en la comunidad de propietarios, y fotocopia del último recibo del IBI.
  • Si la vivienda se la adquieres a un promotor: la fotocopia del contrato de compraventa.
  • Si financias la construcción de tu propia vivienda: la escritura de la propiedad del solar, la licencia municipal de edificación y el proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.

Esperamos haberte ayudado pero si aún tienes dudas sobre la guía hipotecaria, puedes encontrarnos a un clic en abanca.con/es/.