Si te planteas adquirir una vivienda a medio plazo, el alquiler con derecho a compra puede ser una alternativa interesante. Dicha fórmula es un mix entre el arrendamiento y la compra de un inmueble.
Veamos a continuación, en qué consiste exactamente el alquiler con derecho a compra, sus ventajas y desventajas y en qué casos resulta más interesante decantarse por esta vía.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra
Al igual que en un alquiler común, en el alquiler con opción a compra hay dos partes implicadas, el arrendador y el arrendatario. Ambas partes negocian un alquiler durante un periodo de tiempo y, cuando este finaliza, el arrendatario o inquilino decidirá si compra o no el inmueble por un precio acordado previamente.
Hasta este momento, no hay ninguna característica del alquiler con derecho a compra que difiera de un alquiler común. Ahora bien, debemos tener en cuenta diversos puntos que sí hacen diferente esta modalidad.
El tipo de contrato que se realiza en esta operación es un poco más complejo que en el caso de un alquiler común. Y es que esta vía se lleva a cabo mediante lo que se conoce como contrato doble o mixto. Es decir, hay un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. Esto permite al inquilino vivir en el inmueble por un período de tiempo determinado y, al finalizar dicho plazo, comprar la vivienda. Si se tomase dicha decisión, las cuotas del alquiler se descontarían total o parcialmente del precio.
Como cualquier otra transacción, el alquiler con derecho a compra tiene ventajas y desventajas para las partes involucradas. Veamos a continuación pros y contras del alquiler con opción a compra.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Forma más desahogada de hacer frente al pago
Adquirir un inmueble con derecho a compra es una forma más desahogada de adquirir un inmueble. Y es que, si finalmente, se compra el inmueble, las cuotas que se han ido abonando mensualmente se descuentan del precio final.
Además, este ahorro ayuda en el momento de solicitar una hipoteca en el banco. Las entidades financieras valoran positivamente que ya se haya pagado una parte de la vivienda. No es lo mismo solicitar un préstamo hipotecario por valor de 100.000€ que de 50.000€, ni para el banco ni para el prestatario a la hora de asumir las cuotas de la hipoteca.
Decisión de compra no obligatoria
Hoy en día, especialmente la gente joven, no saben con certeza si su trabajo les permitirá quedarse en una zona o ciudad determinada. O si realmente, la casa en la que viven cubre todas sus necesidades. Por ejemplo, espacios para el teletrabajo o almacenamiento extra, son aspectos que influyen en la decisión de compra de una vivienda.
Por eso, decantarse por esta opción permite vivir en dicho inmueble hasta saber seguro si es factible afincarse en un sitio determinado y al mismo tiempo, saber si todas las necesidades estarían cubiertas.
Precio de compraventa inflexible
El precio de compra del inmueble queda fijado desde el principio y no podrá variar en el plazo que pueda efectuarse dicha venta. Dependiendo de cómo fluctúe el precio de la vivienda con el paso del tiempo, podrá beneficiar a una u otra parte.
Por el contrario, el propietario sí podrá subir el precio del alquiler un máximo, teniendo en cuenta el IPC si así lo considera oportuno. Dada la situación, los inquilinos pueden solicitar ayudas al alquiler siempre y cuando cumplan los requisitos.
Desventajas del alquiler con derecho a compra
Posible existencia de prima
La prima por opción a compra no es obligatoria pero sí recomendable. Se debe indicar en el contrato de compraventa y funciona como una fianza. Se pacta un porcentaje del precio de venta como garantía de que la intención de compra por parte del inquilino es seria. En caso de no realizarse la compra, el inquilino perderá la cuantía de la prima.
Además, dicha prima pasaría a formar parte de la base imponible del IRPF aumentando así el tipo de gravamen a pagar por parte del propietario. Este quedaría exento de esta subida si la compra del inmueble se llevase a cabo en el mismo año de la firma del contrato, algo que no es nada habitual.
Precio de compraventa inflexible
Al igual que es una ventaja que el precio sea inamovible, puede llegar a ser una desventaja. Es decir, aunque los precios suban, el propietario no podrá subir el coste del inmueble y lo mismo ocurrirá al contrario. Si los precios bajan y la vivienda está con un precio por encima del mercado, el futuro comprador no podrá negociar una reducción del precio.
Incertidumbre del mercado
Este punto está relacionado con el anterior ya que se pacta un precio inicial por el que se firmará el contrato sin saber qué pasará en el mercado inmobiliario. Ambas partes llegan a un acuerdo con la incertidumbre de no saber si esa decisión podrá beneficiar a una parte u otra en el futuro.
Puede que te plantees si merece la pena el alquiler con opción a compra. Primero es importante analizar bien las opciones que hay en cuanto al alquiler con opción a compra. Además de informarse y buscar el tipo de financiación que uno necesita o disponer de un buen asesoramiento profesional para definir el contrato de compraventa. De esta forma, se evitan problemas y malentendidos futuros.
Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
